Имотният пазар в София: сделките спадат с 21,2%. А какво се случва с цените?
Имотният пазар в София се свива по брой вписани продажби: през третото тримесечие на 2026 г. те са 7 282, или с 21,2% по-малко спрямо година по-рано. Това не доказва спад на цените. Последните публикувани ценови данни са за предходното тримесечие и показват поскъпване. Източници: Агенция по вписванията и НСИ.
Продажбите намаляват, затова си струва да прегледате ценовите си очаквания. Но преди да намалите офертата си или да отложите покупка, вижте с коя година сравнявате и какво точно измерват данните.
За продавача това означава да провери как изглежда офертата му сред сходните жилища. Купувачът има друга задача: да прецени дали цената отговаря на това, което получава. И в двата случая общите числа за София са само началото на проверката.
Колко са намалели продажбите в София
По данни на Агенцията по вписванията за юли-септември 2026 г. в Службата по вписванията в София са отчетени 7 282 продажби. За същия период на 2025 г. те са 9 238. Разликата е 1 956 продажби, а годишното намаление е 21,2% по наше изчисление от официалните стойности.
| Период | Вписани продажби в София |
|---|---|
| Юли-септември 2024 г. | 7 879 |
| Юли-септември 2025 г. | 9 238 |
| Юли-септември 2026 г. | 7 282 |
Източник: Агенция по вписванията, тримесечни справки за посочените периоди. Изчисления и графики: „Избери Брокер“, 8 октомври 2026 г.
Числото 22,1%, което се среща в заглавията, се отнася за цялата страна. Национално продажбите намаляват от 58 184 през третото тримесечие на 2025 г. до 45 312 през същия период на 2026 г. Източникът е същата справка на Агенцията по вписванията.
Има важно уточнение: категорията „Продажби“ обхваща недвижими имоти, а не само апартаменти. От нея не можем да заключим, че покупките на двустайни жилища или сделките в конкретен квартал са намалели със същия процент.
Как изглежда спадът спрямо 2024 г.
Защо да погледнем и година по-назад? През третото тримесечие на 2025 г. вписаните продажби в София са били с 17,2% повече спрямо същия период на 2024 г. Сега сравняваме с тази по-висока стойност.
Сравнени директно с третото тримесечие на 2024 г., продажбите през 2026 г. са с 597 по-малко, или −7,6%. Това е изчисление на „Избери Брокер“ по същите официални справки, а не отделно проучване.
По-високата база обяснява част от размера на годишната промяна. Тя не отменя намалението: активността е под нивото и на двете сравнявани години. Определения като „криза“ или „нормализация“ изискват допълнителни доказателства за цени, финансиране и поведение на участниците.
Сравняваме еднакви тримесечия, за да ограничим влиянието на сезонността. Сравнение с пролетта би смесило промяната на пазара с обичайните разлики между сезоните.
Падат ли цените на жилищата в София
От спада на продажбите не следва автоматично спад на цените. Към 8 октомври 2026 г. последните публикувани данни на НСИ за цените са за април-юни 2026 г. В София те показват увеличение от 2,4% спрямо януари-март 2026 г. Източник: НСИ, публикация от 23 септември 2026 г.
Тук периодите са различни: за продажбите вече имаме третото тримесечие, а за цените имаме второто. Затова не е коректно да представяме тези числа като едновременно движение през едни и същи месеци.
Разграничавайте и цената в обявата от сумата, на която действително е сключена сделка. Собственик може да намали завишена оферта, без това да означава общо поевтиняване в квартала.
По-малък брой продажби може да съществува едновременно с устойчиви цени на продадените имоти. За причините са нужни още данни; самата справка не показва колко собственици са се отказали да продават или колко купувачи са отложили решение.
Какво да проверите, ако продавате или купувате
Ако продавате, започнете от сравними жилища: близка локация, площ, строителство, етаж и състояние. Поискайте от брокера да разграничи активните оферти от известните му приключени сделки. Най-скъпата обява в района не е достатъчна обосновка за вашата цена.
Имотният калкулатор на „Избери Брокер“ може да ви даде отправна точка. Обсъдете резултата с брокера, като отчетете състоянието на жилището, сградата и точната локация.
Уговорете с брокера как ще отчитате запитванията, огледите, обратната връзка и получените предложения. Когато интересът е слаб, проверете последователно цената, снимките, описанието и условията за оглед. Поискайте обяснение какво точно ще се промени и защо.
Ако купувате, преговаряйте с аргументи за конкретния имот: необходим ремонт, състояние на сградата, документи и сравними предложения. Общият спад на продажбите не означава, че всеки продавач ще приеме голяма отстъпка.
В страниците за кварталите в София можете да добавите към ценовото сравнение информация за района и мнения на живеещи там. При покупка с кредит проверете предварително условията за финансиране и общия си бюджет, включително разходите след придобиването.
Какво показва един реален отзив в „Избери Брокер“
В отзив, публикуван в „Избери Брокер“, Георги В. описва опита си с Диана Дачевска:
„След 12 месеца с 3-ма различни брокера, Диана се справи за 3-4 огледа.“
*Източник: потребителски отзив в „Избери Брокер“
Това е разказ на един клиент. Той не установява среден срок за сделка и не доказва коя промяна е довела до резултата. При избора на посредник такъв отзив дава повод за конкретни въпроси: как е протекла работата, какво е било променено и как клиентът оценява резултата.
Попитайте бъдещия си брокер как ще обоснове цената, как ще подбира подходящи купувачи или имоти и как ще ви информира за напредъка. Търсете отзиви за комуникацията, проверката на документи и воденето на преговори. Това са по-полезни ориентири от обещание за сигурна сделка независимо от пазара.
„Избери Брокер“ е независима платформа за откриване, проверка и сравнение на имотни брокери. Можете да използвате профилите и отзивите като основа за разговор с подходящи специалисти.
Сравнете брокери за вашия район и тип сделка →
Често задавани въпроси
Свива ли се имотният пазар в София?
Да, ако гледаме броя вписани продажби. Данните за юли-септември 2026 г. показват по-ниска активност спрямо същите периоди на предходните две години. Това не измерва автоматично промяната в цените или общата стойност на пазара.
Означава ли това, че трябва да намаля цената на апартамента си?
Не автоматично. Сравнете офертата с подходящи алтернативи и прегледайте запитванията, огледите и предложенията. Решението трябва да отчита конкретния имот, срока ви за продажба и обратната връзка от пазара.
По-добре ли е да изчакам с покупката?
Тези данни не дават надеждна прогноза кога ще бъде най-изгодно да купите. Оценете жилищните си нужди, бюджета, финансирането и качеството на наличните имоти. Изчакването също има цена, включително текущ наем и отлагане на преместването.
Можем ли да очакваме еднакъв спад във всички квартали?
Не можем да направим такъв извод от общите данни за София. За сравнение между квартали са нужни отделни наблюдения за сходни имоти и сделки през съпоставими периоди.
Източници и проверка
- Агенция по вписванията: статистика на Имотния регистър: справки за юли-септември 2024, 2025 и 2026 г., категория „Продажби“.
- НСИ: статистика на цените на жилища, II тримесечие 2026 г., публикувана на 23 септември 2026 г.
- Собствен източник: отзивът на Георги В. за Диана Дачевска, публикуван в „Избери Брокер“.
Данните и източниците са проверени на 8 октомври 2026 г. Процентните промени в продажбите са изчислени като (текущ брой ÷ сравняван брой − 1) × 100 и са закръглени до един знак.
Дата на анализа: 8 октомври 2026 г.
Автор: Георги Андонов, съосновател на „Избери Брокер“, продукт и операции.